这份文件里，对很多产品规范做了相当大的调整

比如，建筑的立面饰面将不再计入容积率；

再比如，半计容的阳台面积上限大幅提升

这些都让产品创新在空间上的操作更加从容

如果是160㎡的户型，阳台的面积可以较以前翻一倍建造

鼓励做多阳台、鼓励亲近自然、鼓励灵活多变的户型设计、鼓励创新……

这些调整背后，传递出的信号非常明确：房子，终究是为生活服务的

开发商们不再执着于制造房价上涨的预期，而是把精力投入到那些居住者能真实感受到的细节上

这才会出现更舒适的尺度、更便捷的动线、更愉悦的体验

回顾这两年在政策逐步优化过程中，各大开发商开始集体卷产品力的战略也是清晰可见

各种产品创新里最受欢迎的莫过于“送面积”

比如全屋飘窗、空中庭院、私享电梯厅……

还有很多人性化的定制空间也被作为产品亮点大量开发

比如储藏室、家政间、工作阳台等等

但如果你仔细看看现在这些好评如潮、被称为产品力革新的设计点

再回顾一下10年前、甚至20年前的住宅设计

你就会发现，这些所谓的产品创意，其实都是“老江湖”

只是后来因为规范逐渐收紧，这批“神来之笔”才渐渐退出市场

今天顺着这条送面积这根线，我们这次就一起回顾当初的那些“伟大创新”

看完，估计你也会和我一样，忍不住感慨：

以前的业主，吃得真好

01、偷面积也分好用与否

赠送面积的大小会直接影响到得房率，也就影响了一套房的最真实的“居住空间”

所以赠送面积越大，在出售的时候吸引力越大

但是，有些面积，送了不如不送

比如过窄、过高的飘窗，最后只能用来堆杂物

再说眼下得房率最高、“偷面积”偷得最狠的方式—四代宅

悬挑的空中花园，面积几乎和客厅一样大；但也一直被吐槽受天气影响特别大，不好用

但你知道吗？

这种大面积送空中花园的做法，早就出现过，甚至比现在的四代宅更实用

这就是2010年前后最流行的“N+1”带空中花园户型

比如2009年金地未未来这个经典设计，空中露台比客厅还大

由于整个空间没有悬挑突出建筑主体，结构也更安全

这样的赠送花园，后续改造难度低，砌面墙就能创造一个标准居室

就算单纯作为露台使用，抗风雨能力也明显强于现在外挑过大的四代宅露台

隐私性也更好，不用担心和邻居突然间的尴尬对视

这样的空间在2015年后变得少见的原因主要还是政策收紧

比如在上海，超过8㎡以上的阳台就得全部计入面积；此后上海阳台的面积基本都不会超过这个数值

直到上周五（9月26日）新规出来才有所改变

参考一下其他更早放开面积约束的城市

你会发现，这种不挑出主体结构的空中花园（空中院馆）正在回归

图源：仁和春天置业

成都仁恒春天·29号院的空中院馆内收在整体户型当中，将半室外的清新空气和景观都带入了客厅

深入整个户型，绿意越发能惠及生活

除了室内的阳台或是飘窗，室外“公摊”变成“私享”也是一个非常好用的赠送空间

业主会有种公摊的钱也算是花在自己身上的欣慰感

之前有些设计真就把公摊压缩到了极致

比如两梯两户无前室设计

电梯厅、楼梯前室全部被私享，作为私人玄关或开放式阳台使用，得房率极高

不过相比于前面的设计，这个户型创新算是遗珠，几乎无回归可能性

因为消防规定出于安全考虑，对疏散出口的连通性做出了更高要求

要求两个疏散通道必须通过公共区域相连

层高其实一直是那个容易被忽略的住宅“短板”

普遍维持在2.8米，最高也不过3米左右，勉强够用，却难言舒适

反观别墅类产品，层高往往从3.3米起步；部分复式或挑空厅设计，甚至能做到4米以上

之前的大层高设计也确实只停留在别墅圈子里，所以总让人感觉大层高设计仿佛消失在市场上一样

但，最近大层高设计正悄然下沉到普通高层住宅中

大层高为何如此重要？

首先，是视觉与体感的双重舒适

改善型户型若仍停留在低层高阶段，很难称得上真正“改善”，就算面积再大，始终有点压迫感

但现在有了一些个案，开始着重拉大层高

比如长沙的青熙中心，高层产品做到了3.6米层高+大横厅设计

初看或许不觉得惊艳，但若我们将层高压缩回3米

同样的面积下，垂直尺度带来的压抑感立刻显现

空间的气度，往往就藏在这几十公分的差距里

其次，大层高真正打开了立体收纳的可能性

这一点对中小户型其实更为重要，如今流行通顶衣柜、整墙收纳系统，本质上都是在“向上要空间”

但如果层高受限，所谓垂直收纳，天花板依旧很低

图源：住范儿-真实人家

但是当层高达到3.5米甚至3.6米，整个户型的使用逻辑都将发生质变

比如联发项目在3.5米层高下的场景创新

局部地台搭建、爬架书屋、松弛感满满的上下铺……

空间的想象力，终究需要真实的物理尺度来支撑

以后买房可真的不能只看平面户型图了，剖面也得默认被放到产品说明书里

其实大层高并非新事物，为何如今变得愈发重要？

归根结底，是需求端发生了根本变化

2012年版《住宅设计规范》中，层高“宜为2.8米”

这一标准既出于经济性考量，也契合了开发商控制成本的需要；于是，2.8米成为行业默认值

但近年来，随着中央空调、地暖逐渐普及，2.8米层高完成装修后，净高仅剩2.5米左右

不仅感觉压抑，空气流通效率也大幅下降

人们对居住品质的追求，正在倒逼层高回归理性、回归“好用”

转机出现在2022年

新版《住宅项目规范》征求意见稿中，已将层高底线调整为3米

至于在3米之上，开发商愿意做到多少，则取决于其产品决心与创新能力

层高，这个曾经被妥协的指标，正在重新成为好房子的重要标尺

不知道还有多少人记得，大概在2010年左右，哪怕是80㎡小户型，也常常能看到一个如今近乎绝迹的空间—独立储藏室

户型再紧凑，总能挤出1-2平米，专门收纳换季电器、行李箱、孩子的旧玩具

那些“用不着又舍不得扔”的大件杂物有了去处，整个家自然显得整洁清爽

那时候的户型，似乎更懂得真实的生活需要“藏与露”的平衡

同样令人怀念的，还有明确规划的家政间

万科当年在这块做得尤其成熟

与之配套的，往往还有工作阳台

其包含了带搓衣板的洗手池、专门的拖把池、合理的清洁工具储物柜……

这些看似不起眼的设置，对小户型来说性价比极高，让家务活有了踏实落地的空间

那为什么这些实用的设计，后来渐渐消失了？

首要原因是面积计算规则的收紧,还是阳台半计容的面积限制

其次，是实打实的成本问题

独立储藏间需要多砌墙体，家政间更要布置独立的上下水系统

限价背景下，这些“看不见”的投入，往往会被优先砍掉

此外，科技和生活方式的变迁也不可忽视

扫地机器人、洗碗机等智能家电的普及，以及开发商精装交付时已成标配的整体收纳系统，都在一定程度上减少了对传统家政空间的需求

   招商序入户整体收纳系统

但真正经历过居家、家务生活的人都会明白

再智能的电器，也替代不了一个专属于家务的独立空间

它不是面积的简单堆砌，而是对生活动线、功能分区的尊重

不知道你注意到没有，之前的厨房都有一个窄长的窗户

高度不大，刚好能卡在上方吊柜和料理台面之间

这就是厨房凹窗

在保障操作台面充足采光的同时，丝毫不影响上方的完整收纳

更能为潮湿的用水空间提供难得的通风换气条件

堪称小空间里的效率大师

而今，这个实用性设计很难再见到的原因有两点

第一，“住宅立面的公建化”趋势

以上海为代表，新建住宅普遍追求简洁、平整，所以大面积的玻璃幕墙越来越常见

比如保利世博天悦，采用的整体幕墙系统才实现了如此开阔的景观视野

功能性的厨房凹窗因会打破立面的整体感，现下不得不为“颜值”让路

第二，节能设计标准的制约

这种窄长窗由于窗框所占比例较大，其保温隔热性能天然存在短板，被视为高耗能构件

在节能减排的硬性要求下，开发商自然会减少使用

加之这种非标窗型大多需要定制，成本高，进一步降低了它在住宅项目中的规模化建造可行性

一个兼具采光、收纳、通风的巧思，最终在立面审美和节能规范的双重压力下，渐渐退出了历史舞台

现在仅能在少数低多层住宅、别墅、叠墅的北边厨房才能看见了

不得不令人感慨

在回顾过去那些伟大的创新时，有一个空间我愿意称之为实用之王—1.5卫设计

它指的是在保留一个完整卫生间的基础上，增设一个仅包含马桶与洗手台的“半卫”

别看只多了0.5，实际体验的提升却真的不小

半卫设计针对不同户型，优点也不相同

对小户型来说，在有限面积内多出一个如厕功能区

华发公园首府户型图

可以极大缓解早晚高峰期的使用冲突

还可避免了因频繁洗浴，导致整个卫生间长期潮湿难打理的问题

对改善型大户型来说，半卫可专用于待客

既维护了家庭成员的隐私，也降低了一个完整卫生间的建造成本

例如成都花样年，就曾通过此类设计，巧妙平衡了空间效率与居住尊严

成都花样年户型图

既然如此好用，为什么1.5卫在国内一直不温不火？

这一设计最初源于美国，旨在解决主卧隐私问题；后来在日本、东南亚的小户型中流行，用于缓解多代同堂的如厕压力

但它始终未能成为主流，核心原因在于成本制约

两套独立的排水系统，意味着更多的管道、更复杂的施工，以及更大的防水面积

这一切都指向更高的开发成本

所以能经常看见只有一个卫生间的小三房设计

之前也有朋友在留言区吐槽，三个卧室，一个卫生间，真的很难用

而今天，我们重新讨论1.5卫，其实反映出住宅设计正在回归“真实生活场景”

当人们越来越重视隐私、健康与效率，这类曾被成本压倒的人性化设计很有可能将会迎来它的复兴时刻

另一种值得关注的卫生间相关设计——“入户门接卫生间”的动线

疫情之后，人们对“回家先洗手”的需求显著提升

而像金地嘉悦湾这样，将半卫设置在玄关附近，实现“进门即净手”

无疑切中了健康生活的隐性刚需

但这个设计不流行，还是碍于户型设计中优先客餐厅体验的要求

大多数户型还是普遍将入户空间让渡给视野更开阔的客餐厅

在过往的住宅设计中还存在这么一个空间，真的很有生活感

利用地下车库那些无法划定为车位的边边角角，或是设备用房上方的闲置夹层，为业主打造出独立的私家仓库

家里那些占地儿却使用频率很低的大件就可以收纳于此

然而，这样的贴心设计在过去几年的限价背景下曾一度淡出市场

原因很现实

哪怕只是改造边角空间，也需要额外的墙体建造、照明通风、安防监控、消防安全等投入

在“活下去”成为首要目标的限价阶段，此类提升体验但难以显性溢价的“隐形价值点”自然被大量舍弃

如今，我们之所以能在部分改善型项目中重新看到它的回归

也是因为居住价值成为强调核心

例如宝华紫薇花园那样不仅增加地下仓库，还做得明亮整洁、甚至配有定制门牌

当价格限制有所松动，开发商开始从单纯的“成本控制”转向“价值竞争”

自然会绞尽脑汁通过提供更多附加服务来赢得客户

这样的设计也会越来越多

07

看到这里，不知道你发现没有

那些曾经的伟大创新，之所以能穿越时间，得到认可

是因为他们都有一个共同的特征：

总能精准回应生活中那些具体而微的困扰

那些曾因成本限制或规范收紧而暂时隐退的巧思，其实从未被真正遗忘

更像是在等待市场与需求的再次同频

如今，当住宅逐渐褪去金融属性，回归承载日常与情感的本来角色

在当下产品力为王的时代，人们越来越愿意为真切的生活体验与更从容的居住感受付费

当“家”的舒适与尊严被反复提及，加之政策端的利好和限制放宽

我们始终相信

那些真正洞察生活、尊重人性的设计，终将穿越周期，重新成为市场的主流选择