在未来5-10年甚至更长的时间里，不应再将房子作为抗通胀保值的资产，房子只有居住的属性，和汽车一样是消费品。未来多数房产面临的不仅是价格下降，还有流动性枯竭的问题。

房价下降的原因？

一、高杠杆。目前中国处于长债务周期的后期阶段，这个阶段主要表现为社会债务水平高，经济增长缓慢，全民去杠杆。中国居民部门的杠杆率是总需求的源头，房地产更是依赖来自居民部门的杠杆，我国居民杠杆率在2022年三季度达到64%左右，人均住房面积达到40+平米。随着居民债务达到高点，中国房地产的购买需求快速转弱，迎来一段10年以上的长周期去杠杆阶段。

二、城镇化率和人口下降。中国城镇化率当前约66%，已经跨过高速城镇化的阶段。随着中国整体人口数量下降拐点的出现，未来对房地产的需求将进一步减弱。根据1950年至今的人口出生数据来看，目前中国社会的死亡人口大于出生人口，这种人口下降的趋势很有可能持续50年以上。这意味着，在10年20年后，中国的房产过剩现象将进一步加剧，全国多地将面临“鹤岗化”。

三、货币和财政政策。目前中国央行持续下调利率的空间有限，货币宽松对房地产边际作用减弱。房地产作为旧时代的产物，现在的政策目标很可能是为了托住房地产缓着陆，通过时间换空间，尽可能减少房地产在土地财政转向股权财政过程中的拖累。

未来房地产将走向何方？

从2022年下半年开始，全国多地房价进入向下调整的阶段，截至2025年9月，房价仍在向下调整。短期内政策可能托底，但趋势性力量难以逆转。根据国际主流的租售比计算公式来看，非核心城市核心地段房价的向下调整还有一段空间。对于较低能级的城市，随着时间的推移，流动性枯竭的可能性较高。

房产税在“十四五”中列入全国人大立法规划，落地只是时间问题，叠加物业费、房屋养老金以及房屋折旧等情况，未来很多区域的老旧小房产会成为负资产，除非有政策集中收储，否则极有可能会出现放弃所有权的现象。有人说未来高层住宅会变成贫民窟，一位知名财经博主曾说：高层住宅本来就是贫民窟，由于人们支付的高房价让人自认为感觉住的不是贫民窟而已。人们支付了高房价给人们带来的“好房”幻觉最终可能会破灭。高层住宅的电梯、管道等超过20年都面临更换维修，长期的维护成本将居高不下。这一点也体现在房屋养老金的缴纳标准上：高层住宅的房屋养老金高于低层住宅。

普通人该如何应对？

由于近40年中国完美搭乘了全球化便车，经济长期高速增长让绝大多数中国人误以为经济高速发展是一种常态，当周期规律的齿轮转动时，绝大多数人都被卷入痛苦的去杠杆阶段。这时，首先要认识到债务周期的规律，然后从认知上改变以往将房子作为资产的概念。如果你有多套房，最好的出售时间是5年前，其次是现在。如果严格按照资产负债计算，卖掉自住房改为租房是一种更为理性的选择。当然卖掉自住房对于农耕文明或传统文化观念熏陶下的芸芸众生很可能无法接受，虽然自住房提升了多数人的幸福，但是经济规律不以个体观念为转移，每个人都有责任平衡好自己的家庭财务状况。

合理的家庭资产配置是房产、股票、债券、黄金BTC、海外配置多元化，房产占比不应超过总资产的40%。如果你的房产价值超过了这个比值，就应该做家庭资产配置再平衡。如果你不主动平衡，未来会面临被动平衡，后者会更痛苦。如果你有高额房贷或负债，此时此刻是你最后降杠杆的时候。

有人说买房是刚需，这其实是一种未经深度思考的理由和借口。居者有其屋并不意味着你必须买屋。孙宇晨早在10年前的“财富自由革命之路”中就反复强调90后在30岁之前不买房、不买车、不结婚。在信息技术以及AI快速发展的时代，以往坐在办公室网格座位打螺丝的“新民工”数量将进一步减少，在线办公，甚至是跨国远程协作将是未来的趋势。人不应被固定房子束缚在某个城市的某个区域。你喜欢山，就去山里住。你喜欢海，就去海边住。房子不再是金融资产，不再是阶层门票，它只是一个遮风挡雨的住所。你选择一个地方的唯一原因，是你喜欢那里的生活方式，而不是你被那里的其它因素所绑架。有人会说不得不因为孩子的教育问题有所取舍，可以看一下李笑来的《学习的真相》《家庭教育的真相》，之后再来重新思考这个问题。

过去和现在都会有人思考，是否只有背上30年房贷这一条路，我的答案是否定的。“人”的价值正在崛起，更应该将“买房”转变为“投资自己”，当你自身的价值可随身携带，可以四海为家时，房子对你来讲是一个范围很广的可选项。你可以买房住，也可以租房住，你可以在北京、上海，也可在伊犁、西双版纳。当房子不再是束缚你人生枷锁的时候，你才能得到真正的自由。