9月19日，合生创展发布了《中期报告2025》，根据报告显示：

1、截至2025年6月30日止6个月，公司股权持有人应占未经审核综合亏损约17.32亿港元。

2、2025年上半年，公司地产板块的确认销售金额为27.94亿港元，公司的合约销售金额为79.28亿港元。

以地区分类计：广州及惠州共有23个在售物业项目，合约销售金额19.25亿元，占集团合约销售额24%，主要项目包括缦云广州、合生湖山国际、合生云山帝景及合生时代城。上海共有14个在售项目，合约销售金额38.09亿元，占集团合约销售额48%嘉禾中心，主要包括缦云上海、合生杭州国际新城及合生佘山东紫园。北京及天津有16个在售项目，合约销售额21.94亿元，占集团合约销售额28%，主要项目包括缦合北京、合生me悦及东三金茂府。

3、2025年上半年，合生创展录得营业额为59.46亿元（约64.71港元），较2024年同期125.59亿元（约138.09亿港元）下降了53%，算是直接腰斩了，下降了一半多。

4、截至今年上半年，合生创展的资产总额为2566.77亿港元，负债总额为1576.97亿港元。

此外，合生创展的借贷总额为754.96亿港元，其中银行及财务机构贷款总额为698.12亿港元。

慢开发节奏还负债千亿，或许在旧改中投入不少资金吧。

合生创展上半年应占人亏损约17.32亿港元，或许与以下因素有关：

1、投资板块：2020年，合生创展集团正是将股权投资业务纳入主要业务板块，专注高新科技类股权投资。合生创展集团旗下的合生资本，从2021年至2024年，四年时间合计股权投资亏损约为54亿港元。

2024年全年，集团于一级市场及二级市场之投资亏损约为0.97亿港元。

2023年全年，合生创展于一级市场及二级市场之投资亏损约为1.51港元。

2022年全年，合生创展于一级市场及二级市场之投资亏损约为22.10港元。

2021年全年，合生创展于一级市场及二级市场之投资亏损约为29.65港元。

2、2021年，广汽与蔚来正式“分手”，朱孟依的长子朱一航，带着珠江投管的19.23亿元接盘了广汽蔚来，后改名“合创汽车”，最终以富二代投入的37.87亿元投资打了水漂、广汽被迫兜底收场。

3、老本与红利吃完了。2004年，合生创展成为“地产一哥”后，主动放弃了对规模的追逐，选择了香港地产商多囤地慢周转模式。

例如，广州缦云，拿地于2001年，开发周期超20年；北京缦云ONE，2001年拿地，2024年才开一期；杭州湾国际新城，2009年取地，开发十二年至今；合生时代城，拿地时间为2008年等。

“慢开发、等地价”的模式，在一线城市大量囤地，吃尽土地增值红利；但在今天这个强调产品力、客户体验和运营效率的时代，这套逻辑已经严重失灵。

此外，政府监管也在收紧，比如深圳近期试点“闲置土地收回机制”，直指这类捂地模式。

4、口碑下滑。在朱桔榕接任董事局主席之后，合生创展引入了一些知名房企经理人，包括王晞、庄青峰、毛文斌、罗臻毓等，此外在全国各地斥巨资拿下多个项目，试图让“慢”合生创展有所改变。

最后的结果是：经理人短暂停留后离职了，网上业主“维权”的信息多了。

5、合生创展、珠江投资及珠光控股的一些关联交易。

比如2022年8月3日，上海合博（合生创展旗下公司）收购上海博祯（珠江投资的一家全资附属公司及公司的一名关联人士）的100%股权，代价为7.9亿元。

2023年4月，合生创展集团与广州超競投资有限公司（由朱一航控制的实体）订立股份购买协议以购买上海競禾60%的股权，代价为零。完成收购后，该公司成为合生创展的子公司。

后期我们在盘盘珠光控股及珠江投资的债务，看看家族企业到底负债多少。

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