近期发布的报告显示，截至2025年第二季度，上海甲级办公楼空置率已达 24.6%，其中核心区约18%，非核心区高达27.9%，北滨江等部分区域甚至超过 55.7%，远远突破20%的国际警戒线。

与此同时，全市平均出租价格同比下跌 8%-15.2%，非核心区出租价格已跌至 3.8元/㎡/天（核心区约7.2元），部分区域年跌幅更是超过27%，几乎回落到2009年水平。面对出租低迷，业主不得不提供更灵活的出租条件和激励条款。

一、空置率高企的背后：供需双重压力

供应过剩

2013-2023年，上海甲级办公楼总量翻了4倍，超过2000万㎡。2025年预计新增供应超100万㎡ 圣诺亚大厦，但年吸纳量仅有50万㎡。

需求疲软

此外，上海约30%的商务楼楼龄超过30年，设施陈旧、坪效低下。随着商业用地40年年限逐渐临近，剩余年限不足20年的项目流动性骤降，资产贬值压力加大。

二、 “商改住”新政：给空置楼宇找出路

2025年8月，上海出台了《关于推动商务楼宇更新提升的实施意见》，提出 允许部分商务楼宇兼容出租住房、人才公寓、养老托育等功能，即“商改住”。

政策坚持“三不变”：

分区实施路径（示意图）：

┌────────────┐
│  主中心/副中心 │ → 服务公寓 / 人才公寓
└────────────┘
        ↓
┌────────────┐
│   地区中心    │ → 租赁住房 / 研发创新
└────────────┘
        ↓
┌────────────┐
│   社区中心    │ → 租赁住房 / 养老托育
└────────────┘

通过 15年全周期合同管理，无需改变土地性质，降低了大业主和业主的风险。

上海主要商务区空置率与出租价格对比（2025年Q2）

区域

空置率

平均出租价格（元/㎡/天）

同比变化

核心区

18%

7.2

↓ 8%

非核心区

27.9%

3.8

↓ 15.2%

北滨江等局部

55.7%

3.2-3.5

↓ 27%以上

三、对市场的深远影响

缓解办公楼空置压力

预计未来5年将释放超10万套出租住房，集中在张江、漕河泾、临港等产业区。

重构出租市场格局

城市更新与功能优化

引入常住人口，避免商务区夜间“空城”，提升区域活力。老旧办公楼改造后，坪效有望提升20%-30%。

️ 面临的挑战

若配套措施落地，“商改住”有望缩短通勤时间20%，提升城市效率，为全国城市更新提供样本。

海大总结

“商改住”是市场压力与政策创新的产物，既是办公楼去库存的应急之策，也是城市治理迈向“存量更新”的探索。

它可能改变上海的出租市场格局，给投资者带来新机会，也给传统房东带来挑战。

未来能否成功，关键取决于：

只有让资本、人才和产业重新聚合，上海办公楼市场才能真正走出低谷。

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