一改“保守之姿”，“稳中求进”成了今日恒隆业绩会最大关键词。

“稳”自然是稳住目前已开业项目的基本盘，“进”最大的着力点是即将落成的杭州恒隆广场。

会上，恒隆管理层多次表达了对在杭州新出租物业的看好。行政总裁卢韦柏表示浦江国际金融广场，这个交易不单单是把商场的体量增加40%，更重要的是，商场会在城市主干道上出现一个达290米的“超级外立面”。

这将是杭州恒隆广场的“金字招牌”。在短期（消费复苏弱于预期，出租价格增长停滞）、中期（新项目投入与现金流压力）、长期（竞争格局重构与消费习惯变迁）“三重压力”之下，恒隆的主动谋变，是大势所趋。

正如其，从今年起，内地物业组合开始不再将商场组合划分为“高端”及“次高端”类别，因为“日新月异的零售市场格局和消费者习惯转变”。

在不进则亡的高端商业“达尔文时刻”，失守阵地等于永久出局。恒隆已无“防守”选项，搏命是最高级的保守。

01

业绩双面：

收入下滑与租户韧性

2025年上半年，恒隆交出了一份“撕裂”的成绩单。

总收入大承压，净利下滑

截至2025年6月30日止六个月，恒隆集团及恒隆地产的总收入分别下跌18%及19%至52.02亿港元、49.68亿港元，核心矛盾直指物业销售“断崖式下跌87%”的困局。

恒隆集团及恒隆地产的股东应占基本纯利分别下跌7%及9%至11.91亿港元、15.87亿港元，主要由于财务费用上升所致。

出租业务企稳，死守防线

单就出租业务看，期内，恒隆核心物业出租收入整体稳健，物业出租收入为46.78亿港元，下跌3%；营业溢利为33.46亿港元，亦下跌3%。

在内地，恒隆的商场整体租出率上升一个百分点至94%，虽然租户销售额较去年同期下跌4%，商场组合的整体出租收入仍维持稳定。

在香港，由于内地旅客和香港居民消费模式的转变，恒隆零售物业组合的整体出租收入和租户销售额分别下跌7%和2%，出租率则通过“hello恒隆商场奖赏计划”稳在了高位。

具体看，内地10座商场整体收入24.12亿元，与去年同期近乎持平，94%的高出租率成为黯淡中的唯一强光。

以上海为划分，恒隆的上海项目录得收入14.19亿元，同比上升1%；非上海项目录得收入9.33亿元，同比下滑1%。两相抵消，整体持平。

其中，旗舰商场上海恒隆广场维持98%的理想出租率，收入保持稳定，但客户对高端消费渐趋谨慎导致租户销售额下滑8%；上海港汇恒隆广场收入和租户销售额分别上升1%及10%。

上海之外最优质的项目仍是无锡恒隆广场，贡献收入最多。无锡恒隆广场期内录得8%的收入增长，但租户销售额下跌4%；昆明恒隆广场录得7%的收入增长，租户销售额则轻微下跌1%；大连恒隆广场则是今年上半年增长最为显著的项目，收入和租户销售额分别录得10%和13%的增长。

7城增长、3城大跌，恒隆内地商场业绩的“断层”，揭露了更为深层的危机。增长极上，大连（+10%）、无锡（+8%）、昆明（+7%）等二线城市逆势上扬，显示消费下沉策略初显成效。

而武汉（-36%）、沈阳（-37%）两大“失血点位”，在激烈促销战中溃退，暴露非核心城市高端消费根基的脆弱。

当“上海恒隆广场租户销售额跌8%”的警报拉响，恒隆意识到：仅靠一线城市已不足御寒。在业绩的一升一降间，其生存策略已悄然转向——断腕止血，押注高端商业出租。

市场收缩时，它又一次选择了最激进的进攻。

02

放手一搏：

“保本保命”到主动出击

告别过去5次业绩会“保本保命”的保守基调，恒隆开始转向“稳中求进”。

资本支出高峰后（2026年起）负债率有望从33.5%高位回落，股息“非常想提高”的暗示，展现出破釜沉舟的决心。

杭州豪赌：33亿租约“轻资产”突围

以20年33亿元租下杭州百货大楼4.2万㎡空间，恒隆将武林商圈旗舰项目扩容40%。这一“出租代收购”的破局手法，既规避百亿级拿地成本，又为2028年无缝连通新老项目埋下伏笔。

时间回到2018年，恒隆以107.3亿元价格拿下武林商圈百井坊地块，建筑使用面积达39万平方米，规划包含10万方的高端购物中心、五座甲级办公楼及浙江首家文华东方酒店。

百井坊地块成交楼面价达到了5.53万元/㎡，迄今仍是杭州商业用地最高单价，溢价率高达118.5%。

时任集团董事长陈启宗更多次公开称“百井坊地块项目”为“杭州市中心的中心”，对杭州恒隆广场寄予厚望，希望将杭州项目打造成上海之外内地最好的恒隆广场。

然而，受累于2019年程序的延误、后期疫情的拖累，以及承包商资金短缺等种种原因，杭州恒隆广场的工程进度屡屡受阻。

2024年7月，杭州恒隆广场高达150米的T2办公楼率先封顶，成为仅次于浙江环球中心的武林商圈第二高楼。但最终因承包商的资金压力，办公楼部分押后到了2025年才能分批落成，零售部分的开业时间则预计要去到2025年末到2026上半年。

杭州恒隆广场较高的拿地价格，屡屡延迟的工程进度造就了高成本，是恒隆地产近年财务成本持续攀升的重要因素。在这期间，国内消费市场环境亦经历了巨大的变化，奢侈品消费滑落，更多的不确定性涌现。

面对当下环境，恒隆管理层多次对外强调“保本”、“保命”，倾向于收缩。但持续沉默显然不是最优解，寄托了恒隆两代人希望的杭州恒隆广场选择主动出击。

租下杭州百货大楼（现武林银泰B、C馆）是一项战略性决策，核心在于解决其杭州恒隆广场项目的先天缺陷、扩大商业版图以应对激烈竞争。

//解决地理局限，提升商业展示面。杭州恒隆广场（西湖66项目）位于武林商圈核心，但被附近物业三面包围，沿街展示面狭窄，难以满足奢侈品牌对醒目门面和大型店位的需求。租借后黄金展示面由90米增加到290米，可显著提升国际奢牌落位灵活性。

//扩容商业体量，增强高端市场竞争力。杭州恒隆广场原零售使用面积为10.59万平方米，新增4.2万平方米后，总体量达约15万平方米，跻身杭州重奢商场第一梯队。通过扩容可容纳更多奢侈品牌二店或旗舰店，如Hermès已确认入驻原项目，新增空间有望吸引更多顶奢品牌，以积极应对杭州SKP、新鸿基IFC等新项目，巩固武林商圈话语权。

//抢占武林商圈战略高地，直面杭州大厦。武林商圈将从杭州大厦“一家独大”变为“三足鼎立”（杭州大厦、恒隆、银泰）。恒隆与杭州大厦仅一街之隔，两者定位均为重奢，直接竞争不可避免，恒隆的扩容进一步加剧高端品牌争夺战。

顶流扩容：硬件升级对冲“L型”颓势

借杭州项目扩容争夺奢侈品牌二店资源外，另一方面恒隆还将加速无锡二期、上海三期扩建，以硬件升级对冲市场“L型”颓势。

其中，无锡恒隆广场第二期发展项目包括无锡“恒隆府”及无锡锡喆寓，希尔顿格芮精选：前者由两座公寓高楼组成，合共提供超过500个单位；后者包括一幢七层高的新建大楼及一幢三层高的文物建筑，合共提供105间客房。整个第二期发展项目预计于2025年下半年起分阶段落成。无锡“恒隆府”将于2025年第三季度开始预售，酒店则计划于2025年下半年开业。

上海恒隆广场扩建项目则为配合上海静安区的持续城市更新，兴建一座约3080㎡、楼高三层的零售及餐饮中心，其地下将连接现有购物中心。该项目预计于2026年竣工，旨在为顾客提供更丰富的购物体验，同时巩固商场在上海的领导地位。

当行业寒冬未散，恒隆坚定选择以攻为守——用33亿租约搏一个40%的体量跃升，用7城增长对冲3城失血，用轻资产实验改写重投入逻辑。

这份中报既是预警，更是战书。高端零售的牌桌上，恒隆已押上全部筹码，搏一场逆周期翻盘。

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