2025年上半年，上海甲级办公楼市场遭遇"冰火两重天"：五大行数据显示出租价格同比暴跌7.9%-15.3%，空置使用面积达480万㎡，但张江科学之门、中海中心等标杆项目却逆势完成超10万㎡去化。海大独家解读：谁在逃离？谁在抄底？

一、市场寒冬：五大行数据触目惊心

️ 供应过剩：

需求萎缩：

出租价格跳水：

区域

平均出租价格同比跌幅

空置率现状

陆家嘴商务区

12.7%

22.1%

南京西路

15.3%

18.9%

前滩

9.8%

25.4%

二、逆势火爆：2025上半年十大"吸金楼王"

去化量TOP榜

项目名称

去化使用面积（万㎡）

核心租户

板块

张江科学之门西塔

5.5+

盛趣网络、中科院研究所

张江中区

中海中心

2.3

央企区域总部

真如

西岸中環一期

2.1

Adidas亚太创新中心

徐汇滨江

友邦金融中心

2.0（含自用）

友邦保险、跨境金融企业

北黄浦外滩

云汇数智中心

2.0

喜马拉雅总部

大宁

黑马板块：

三、新势力崛起：两大需求引擎破局

1. 国家战略级租户

2. 新质生产力巨头

行业

代表企业

扩租动作

游戏

叠纸网络

新江湾城再扩5000㎡

美妆

韩束

整租航天科技城3万㎡

芯片

英伟达

漕河泾新增研发中心

电商

拼多多

艺丰中心1.8万㎡基本满租

四、残酷真相：供应过剩无解？

结构性矛盾：

️ 政府救市：

五、生存法则：未来3年办公市场预测

赢家特征：

输家预警：

结语：

当潮水退去金砖大厦，真正的价值标的终将浮现。在"新质生产力"重构上海产业版图的进程中，科学之门们的崛起与传统CBD的挣扎，或许正是这座城市经济转型的微观缩影。

数据说明：本文出租价格跌幅取自五大行报告，去化数据结合楼典调研修正，部分项目存在自用/关联交易情况。

除了本大楼外，附近的大楼我们也有不同面积和价格的办公房源可供选择，

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